ЮРИДИЧЕСКИЙ СЕРВИС - АДВОКАТ ПО ВАШЕЙ ПРОБЛЕМЕ В ЛЮБОМ ГОРОДЕ

Банкротство застройщиков по новым правилам (обзор изменений Закона о банкротстве по застройщикам и практики их применения в 2018 году)


С января 2018 г. вступили в силу изменения, внесенные в параграф 7 Закона о банкротстве (регулирующий банкротство застройщиков) Федеральным законом от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту «Закон 218-ФЗ»). Законом 218-ФЗ параграф 7 Закона о банкротстве об особенностях банкротства застройщиков, по сути, изложен в новой редакции (с учетом накопившихся ранее проблем с применением норм о банкротстве застройщиков, общей концепции отмены долевого строительства и приоритета защиты прав граждан как пострадавших дольщиков).
Несмотря на то, что с начала действия новых правил банкротства застройщиков прошло чуть более чем полгода, уже имеется судебная практика их применения арбитражными судами.
Для практикующих юристов в данной сфере, а также всех, кому указанная тематика интересна в прикладном плане, необходимо рассмотреть наиболее важные изменения правил банкротства застройщиков, а также примеры сформировавшейся за полгода практики применения новых правил в делах о банкротстве застройщиков.
1) Законом 218-ФЗ для участия в делах о банкротстве застройщиков предусмотрено создание новой контролирующей организации Публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее по тексту «Фонд»), у которого есть полномочия:
- инициировать дела о банкротстве застройщиков (при наличии признаков неплатежеспособности и недостаточности имущества) без наличия решения суда о взыскании долгов с застройщика, то есть даже в случаях, когда Фонд не является кредитором застройщика, и даже без необходимости заранее публиковать сообщение о намерении обратиться с заявлением о банкротстве должника на ЕФРСБ (требования пунктов 2 и 2.1 ст. 7 Закона о банкротстве не применяются), и участвовать в делах о банкротстве застройщиков;
- осуществлять аккредитацию арбитражных управляющих для их утверждения судом в качестве конкурсного управляющего в деле о банкротстве застройщика;
- обращаться в арбитражный суд с заявлениями об оспаривании сделок застройщика по «банкротным» основаниям;
- осуществлять выплаты гражданам – участникам долевого строительства из компенсационного фонда, предусмотренного Законом 218-ФЗ, в который застройщиками осуществлены обязательные отчисления (взносы), и в дальнейшем самостоятельно участвовать в деле о банкротстве в качестве участника долевого строительства в связи с переходом права требования по договору участия в долевом строительстве в результате осуществления такой выплаты (выплаты осуществляются по решению собрания участников строительства и в размерах, не превышающих установленные Законом 218-ФЗ: в размере уплаченной цены договора участия в долевом строительстве, но не более средней рыночной стоимости в пределах 120 кв.м.);
- финансировать мероприятия по завершению строительства объектов за счет средств Фонда, в том числе предоставления новых займов застройщику;
- участвовать в собраниях кредиторов/собраниях участников строительства с правом голоса по требованиям, которые возникли в результате выплаты Фондом возмещения участникам долевого строительства.

2) Дела о банкротстве застройщика теперь рассматриваются в более ускоренном порядке: процедуры наблюдения, финансового оздоровления не применяются, а сразу открывается процедура конкурсного производства сроком на год. Если в ходе конкурсного производства появятся основания для восстановления платежеспособности застройщика, суд на основании решения собрания кредиторов по ходатайству конкурсного управляющего вправе перейти к процедуре внешнего управления. Применение конкурсного производства в качестве первой процедуры в деле о банкротстве застройщика введено в том, числе для того, чтобы сразу отстранить руководство застройщика от управления компанией и дать возможность конкурсному управляющему в ускоренном порядке принять меры по сохранности имущества застройщика, возврату незаконно выведенного имущества застройщика (оспаривание сделок/виндикационные иски и пр.), истребования дебиторской задолженности и формированию конкурсной массы, а самое главное определению дальнейшей судьбы объектов незавершенного строительства.  
  
3) Конкурсным управляющим в деле о банкротстве застройщика может быть утвержден арбитражный управляющий, отвечающий повышенным критериям, установленным законом:
- наличие аккредитации при Фонде;
- наличие 3-х летнего стажа работы на руководящих должностях в сфере строительства объектов капитального строительства либо осуществление обязанностей арбитражного управляющего не менее чем в 3-х делах о банкротстве застройщиков;
- отсутствие в течение 3-х лет нарушений законодательства о несостоятельности (банкротстве), приведших к существенному ущемлению прав кредиторов, необоснованному расходованию конкурсной массы застройщика, непропорциональному удовлетворению требований кредиторов, а также отсутствие случаев отстранения от исполнения обязанностей арбитражного управляющего, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением таких обязанностей.
Если аккредитация конкурсного управляющего аннулирована Фондом либо не продлена (по истечении 3-х лет), то конкурсный управляющий подлежит отстранению от исполнения своих обязанностей в деле о банкротстве застройщика.

4) Денежные требования участников строительства и требования о включении в реестр требований о передаче жилых помещений теперь должны предъявляться не сразу в суд, а сначала конкурсному управляющему, который обязан в тридцатидневный срок их рассмотреть и самостоятельно включить в реестр требований либо уведомить участника строительства об отказе во включении (либо частичном включении), и только тогда у участника строительства появляется право на обращение в арбитражный суд с заявлением о разногласиях (т.е. законом установлен своеобразный обязательный досудебный порядок предъявления требований). Аналогичный порядок введен при переходе прав требований участника строительства, которые уже включены в реестр требований кредиторов (предварительно оформлять через суд процессуальное правопреемство не нужно, документы должны сразу направляться конкурсному управляющему).
Увеличен срок на закрытие реестра требований кредиторов с 2-х до 3-х месяцев с даты опубликования сведений о признании застройщика банкротом.

5) Введен новый механизм финансирования мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства: они могут осуществляться за счет средств Фонда либо целевых займов, выдаваемых Фондом и/или третьими лицами (для данных операций в открывается специальный банковский счет). Такие займы могут быть обеспечены залогом объектов незавершенного строительства. А требования по таким займам погашаются в составе третьей очереди требований по текущим платежам.

6) Собрание участников строительства, если число участников строительства превышает 500, может быть проведено по решению конкурсного управляющего путем заочного голосования (путем направления участниками строительства заполненных бюллетеней конкурсному управляющему, который затем подводит и публикует итоги голосования).

7) Введена новая разъясняющая нома о том, что расходы на обеспечение сохранности объекта незавершенного строительства (как предмета залога) и реализацию его на торгах покрываются за счет средств, поступивших от его реализации, но до расходования этих средств на погашение текущих и реестровых требований.

Одним из примеров применения новых правил банкротства застройщиков в 2018 году являются дела о банкротстве нескольких юр.лиц – застройщиков, составляющих группу компаний девелопера «Урбан Групп». В частности, Арбитражным судом Московской области 9 июля 2018 г. были признаны банкротами ООО «Ивастрой» (дело № А41-44410/2018), ООО «Ваш город» (дело № А41-44408/2018), ООО «Экоквартал» (дело № А41-44407/2018), ООО «Хайгейт» (дело № А41-44405/2018), АО «Континент Проект» (дело № А41-44403/2018).  
Следует отметить особенности новых правил банкротства застройщиков, имеющиеся в делах о банкротстве «Урбан Групп»:
- все 5 указанных дел о банкротстве застройщиков возбуждены по заявлениям Фонда (который не являлся кредитором и не имел судебных решений о взыскании с застройщиков, то есть выступал в интересах участников долевого строительства), при этом все дела рассмотрены в одну дату (9 июля 2018 г.) и застройщики признаны банкротами, во всех указанных делах суд утвердил конкурсным управляющим одну и ту же кандидатуру арбитражного управляющего, предложенную Фондом (Аглинишкене С.А., члена Союза АУ СРО «Северная сторлица»);
- граждане, являющиеся участниками долевого строительства, уже стали направлять свои требования о включении в реестры о передаче жилых помещений/включении денежных требований участников строительства непосредственно в арбитражный суд (что является ошибочным), который в свою очередь в массовом порядке возвращает указанные заявления без рассмотрения заявителям со ссылкой на необходимость сначала направить и дождаться итогов рассмотрения их требований конкурсным управляющим;
- также в данных делах граждане в массовом порядке стали обращаться в арбитражный суд с заявлениями о признании права собственности на жилые помещения в домах, которые не достроены и в отношении них отсутствует разрешение на ввод в эксплуатацию; судьи оставляют такие заявления без движения со ссылкой на необходимость документально обосновать возможность признания права на жилое помещение в недостроенном объекте и при отсутствии разрешения на ввод в эксплуатацию (похожая ситуация происходит с заявлениями участников строительства о признании прав собственности на нежилые помещения либо на доли в недостроенных объектах).
      
По вопросам оказания участникам долевого строительства квалифицированной юридической помощи в делах о банкротстве застройщиков рекомендуем обратиться в Юридический Центр «Защита Прав».

Николай Челюканов
Управляющий партнер проекта
advokat@zashitaprav.com
+7(916)697-47-61

26.07.2018

Возврат к списку